適正な価格で家を建てたいと誰もが思っていますよね。ところがですね、驚かれるもしれませんが、建築費が適正な価格であるという保障はどこにもないんですよ。業者が「このシステムキッチンは100万ですよ」といえば、100万で売っていいのです。これ本当です。
仕入値が60万でも100万で売ってかまわないのです。
物の仕入値に利益やら会社の経費を上乗せして売るのは商売人として当然かもしれません。
しかし私たちは物づくりが仕事で、商品を売って儲けようとは思っていません。商品からまで利益を出さなくてもいいのです。使用する材料にまで上乗せして価格をごまかしたらいけないと思うんです。
材料代や外注工賃はきちんと工務店が払う金額を公開した上で、ちゃんとした仕事をし、適正価格は、よく使われる言葉ですが、まず原価を公開し材料代や工賃を知ってもらうのが、適正価格にするための第一歩なのです。
現在、住宅の価格が高い、二重価格がある、家の寿命が短い、住み心地が悪い結露、カビ・ダニが発生する本当の価格、価値がわからない、価格の割に安っぽい、施工業者が信用できないなど建築業界に対したくさんの問題がありますよね。
そこで、最も問題になるのは、家の本当の価格、価値がわからないという価格の不透明さです。施工業者は、設備器機、建材類を定価の５０～６０％掛け、サッシやユニットバス、システムキッチンなどは半値以下で買えるんです。
施工業者はこの定価で価格を表示して受注する戦略として、最終段階で何百万円も値引きして施主さんに得をしたと思わせ、その上３割の利益も残しています。もうそろそろ施工業者は仕入価格をオープンにし、労働の対価：報酬を明確にする必要があります。
このように、家の価格、価値がわからず家づくりを始めると、途中から使用材料、価格などが不透明で施工業者に対して不満、不信感がでてきます。
このような、家づくりで最も大きい問題が生じるのを防ぐ為には、原価公開、原価での家づくり、労働の対価：報酬を明確にした住宅価格を基本に住み心地、工法、施工方法、使用材料などを研究し、いろいろな問題ご要望にも安心して楽しい家づくりができるように、しなければならないんです。そして、より安全でより低いコストでよりよい家を皆さんが手に入れて頂くために建築業界の常識を変えたオープンな家づくりを実践しなければなりません。。
住宅メーカー、工務店など全ての施工業者が、この家づくりの原価、利益を公開し二重価格を廃止する事で、業者間の比較も容易にでき、これからの日本の住宅の品質向上、また住宅価格が適正になり、価格の30～４0％ものお金を住宅メーカーや工務店に払わずに済む、まともな家づくりになるのです。
１）ムダな営業経費を全て排除
２）重層下請けによる中間マージンの排除
３）製造メーカーからの直接仕入による中間マージンを排除
理想的な家づくりの流れを示します。
（住宅建築支援ネット）
「無料住宅相談」・「ラフプラン作成、概算見積り作成・提案書作成」「現場見学」 |
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設計・デザイン・プラン作成・・・住宅建築支援ネット（西建築設計事務所 肥前建築設計事務所 福田建築設計事務所）要望をお聞きし設計します。
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計画から設計・施工までを中立的な立場でトータルにサポートします。 |
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施工・・・（有）建築サポート 工事金額の１3％～１9％が施工諸経費
材料費、外注費はもちろん工務店の経費も全て公開し原価で建てる家づくり。
・設計事務所・大工棟梁が連携し「テーマ感動ハウス」の建築
専門工事業者の選定（技術力、価格で選定）、価格交渉、工程・予算各種管理
木工事・左官工事・基礎工事・屋根工事・建具工事・内装工事・水道工事、電気工事・塗装工事・外装工事・板金工事等 |
住宅相談、ラフプラン、概算見積りまでは、依頼先を決める為の資料として、無料です。
敷地調査（地盤調査等）以降の作業は有料になる場合もあります。
契約が出来た場合は契約金額に含まれていますが契約できなかった場合は仕事量の実費清算になります。
| 施主→設計事務所 現場監理費が必要（工事費の15～20％程度） |
| (各専門工事業者)複数の業者による見積もり競争、見積もりチェック、監理業務 |
施主と専門工事業者との直接工事契約
(建築を依頼 二重の中間マージンを取られる（諸経費 工事費の30～40）%)
↓ |
(諸経費が必要（下請け金額の10 ～15％程度）)
特定の専門工事業者に工事の依頼、現場管理
↓ |
このように大手住宅メーカー・大手工務店は施主から受注した工事を自社の利益、経費を確保しその残りの金額で下請け工務店に請け負わせます。
下請け工務店も自社の利益、経費を確保し、各専門工事業者に請け負わせます。
施主は二重の中間マージンを払わせられているのです。
各専門工事業者は、工期と工事金額を決められ少ない予算で仕事をしなければならずいい仕事をしようにも自分の生活があるため決められた工期内に早く終わらせ赤字にならない事だけを考えています。
このような二重、三重の下請け構造が欠陥住宅や質の悪い価格だけが高い住宅が多くなった原因です。
施主がせっかく大金を払っても、何百万円ものお金が家自体には使われていないのです。
家を安く建てる一つの方法としてオープンシステムと言われる方法を設計事務所が取り入れていますが、もともと家造りとは施主が発注者であり工事の最高責任者でもありました。施主が大工や左官を雇い自分の想いを職人に伝え家を職人と供に造っていました。そこにはたくさんの経費や利益などは含まれていませんでした。オープンシステムといえば新しいシステムのようですが家造りの原点だたのです。現在のオープンシステムは安く家が出来るように言われていますが設計事務所が多額の報酬や監理費をとっています。（適正な監理費や報酬だと言われるかもしれませんが私から見れば結構高い）
つまり建築業者が取っていた利益や管理費を設計事務所が取るようになったシステムです。設計事務所、住宅メーカーや大きな工務店と木構香が大きく違う点はここです。利益、管理費が極端に少ないのです。ここに大きな差があります。工業製品の車や電気製品と同じ感覚の 商売で家を売る住宅メーカーや一般の工務店は自社の利益を出す事を第一に考えます。家を工業製品の商売として家造りをする以上それは当然のことですが、施主の方からみれば中間マージン、広告宣伝費、役員報酬、もうけなどはできるなら払わずにその分いい家を安く建てたいはずです。
もともと大工は家を建てた労働の報酬だけを受け取っています。工務店は家を建てるのが仕事です。原価に上乗せし中間マージンを取り利益を出す事を優先したら価格が高くなるのは当然です。経営者は利益を追求する事に専念します。技術屋は良い家を建てる事、施主の満足度地域NO1を追求します。
家は工業製品の車や電気製品とは違うのです。遣り甲斐のある仕事をしてそれに見合った技術料や報酬を頂ければいいのです。時間が過ぎ月日が経っても自分達が建てた家がいつまでも住んでる人に役に立てば満足します。工務店は良い家を建てる事に専念すればいいのです。中間マージンなど取らず施工管理、工程管理などの経費や報酬をきちんと請求すればいいのです。
そこに、もうけ（得をしたお金）は必要ないですから。
家を造るのが仕事だから実際に掛かる経費や労働の対価としての報酬だけでいいのです。有名住宅メーカーや大手の工務店は商売ですから多額の利益を取らないとやっていけないし維持管理費に多くのお金が掛かるのです。多額な諸経費、多額な利益は事業経営（商売）のために必要なのです。
建築サポートでは家造りの原点に戻り施主第一を基本に全ての価格の情報をオープンにした家造りをしています。
自分の家だけにお金を使っていいのですから、どの家よりもいい家が出来るのは当然です。
納得して頂けましたか？
家に使われる建材の価格や施工手間賃がいくらなのか一般の見積りでは分かりません。しかし施主が知りたいのは建材の定価や粗利益を上乗せした価格ではなく実際の売買価格や施工手間賃なんです。
しかし粗利益を各項目に分散し上乗せした見積りがほとんどなのは、実際の建材価格や施工手間賃粗利益を全て公開することでサービスや値引き、仕様変更による価格差などの質問疑問に対して納得してもらえる回答がしにくいし、競合した時の値引きやサービスもやりやすいからです。これは業者に都合のいい見積りで施主には実に不親切な見積りです。
もう少し具体的にいうと木構香では透明性の高い見積りを提示しようということで仕入れ価格、専門工事原価を公開しています。職人の手間賃も実際に支払う金額を記入します。定価20万の商品であれば仕入れ価格9万5千円と明示します。使用する材料、部材の価格や専門工事単価まで詳しく全てオープンにしています。
住宅の見積りは実際の建材価格、施工手間賃、粗利益など分からず不信感を持っている方も多く、仕入れ価格や工務店の経費など裏側の部分も隠すことなくガラス張りにしているのは施主と工務店との信頼関係を築きいい家を安く提供したいと言うことからです。
建設請負業者の建設会社や工務店、設計・監理するだけの設計事務所に多額の利益や監理費を払わずに、想いどうりの家が安く建てられます。最近は設計事務所に多額の監理費を出して現場の監理を依頼される方も多いようですが、それだけ建設会社、工務店は施主から信用されていないということでしょうか？
設計事務所に多額の監理費を払った所でそうたいした家にはなりません。（全てがそうだとはいいませんが昔の固定観念や実際の現場を知らない設計者もいる為かえって価格だけが高い質の悪い家になる可能性もある。）
信頼できる設計事務所、工務店、大工棟梁がいれば、この不況の中何百万も無駄な投資はしなくてもいいのです。（中にはすばらしい建築士もおられます。）設計事務所・工務店・大工もいろいろ・・・・です。
何百万円の設計監理費や工務店の諸経費を家に使えばグレードが数段よくなるのです。
今まで家の価格が高く家を建てるのを諦めていた方、夢のマイホームを実現させてみませんか？施主主導で家造りをしないと「ましな家」「いい家」はできませんよ。
経費が高いハウスメーカーや住宅会社、ダメな設計事務所では造れない家(価格、性能、住み心地）をあなたと共に造りませんか。１00％とはいきませんが必ず満足できる家になるでしょう。
調査結果（住宅保証機構データ）
|
元請工事の場合 |
| 粗利益率 |
回答数 |
％ |
| ５％未満 |
１２２ |
6.4％ |
| ５～１０％未満 |
４０９ |
21.4％ |
| １０～１５％未満 |
５３１ |
27.8％ |
| １５～２０％未満 |
５５９ |
29.3％ |
| ２０～２５％未満 |
２１２ |
11.1％ |
| ２５～３０％未満 |
７５ |
3.9％ |
| ３０～５０％未満 |
３ |
0.2％ |
| 計 |
１９１１社 |
100.0％ |
あくまで調査データーですから本当かどうかはわかりません。
特に１０％以下の粗利益では、まともな家づくりができるとは考えられません。
また、２５％以上はぼったくりです。
大手住宅メーカーの家づくりが半値八掛けといわれるように施主が出した建築費の中から多くのお金が家以外に使われています。2000万の価格の家で1000万で下請けに出し800万の原価で家が建てられているということでしょうか。テレビや新聞で全国的に宣伝し各地域にモデルハウスを建て大勢の営業マンや社員を雇い莫大な利益を出しながら経営を維持していくには半値八掛けの家づくりをやらないと維持していけないのもわかります。でも2000万も出して800万の価値しかない家となってしまいます。
一方地元の工務店も、大手住宅メーカーほどではないにしろ、工務店経営の為に営業マンや社員を雇いモデルハウスや大きな事務所などを持ち大手住宅メーカーと似たような事をしている工務店もあります。いずれにしても工務店を経営し、社員に給料を払いそれで利益をだしているのですから多少の差はありますが、建築費が高くなるのは避けられません。
それなら昔のように施主が直接大工や左官を雇い仕事をさせれば安く建ちますが、直接大工や左官を探し経験や知識がない施主が工事の指図をするという事は忙しい現代ではできることではありません。
いい家を安く建てたいが、建築費は高くついてもやっぱり住宅メーカーや一般の工務店に依頼するしかないのかとお考えのあなたあきらめないでいい業者をみつけましょう。
現在、住宅メーカーやローコスト住宅では坪単価○○万円という表示で安さをＰＲしていますがこの坪単価には注意が必要です。
坪単価とは建築費÷床面積(坪）＝坪単価になります。現在主に使われているのが延べ床面積、施工面積だと思いますが、この坪単価は比較する時の建築費の目安にはなりますが、どの面積で割った坪単価なのかを確認することです。
建築費が1500万で延べ床面積が40坪の場合坪単価は37.5万ですが施工面積45坪と増えた施工面積を使った時は坪単価33.3万円になります。最近ローコスト住宅ではメーターモジュールが採用されていますがこれも床面積が増えますのでその結果坪単価が安くなります。同じ建物なのに見かけのトリックで坪単価は安くなったように感じるのです。
建築費は面積が同じでも工法の違い、間取りの違い、グレードの違いでかなり建築費が違ってきます。
また、ローコスト住宅に多く見られる坪○○万円という坪単価には、本体価格
だけが含まれていて、安くなるように算出してあるため実際には追加工事やらオプション
工事が必要になってきます。本体工事だけでは全く住めません。坪単価はどこまで含まれた金額をどの面積で割った坪単価なのかを確認の上工事を依頼しないと、とても高い坪単価になってしまいます。
最初は安い坪単価と思っていたのに最終的には高い坪単価になっていますので注意。
見積書に本体価格一式2000万円とだけ書かれた見積書では内訳がわかりません。
車や電気製品などのように商品として形が見えるものは原価と経費を入れてこの車100万円というように価格が決められます。しかし家のように本来姿形の見えない家（建売住宅は別）の価格を決める為には、どの材料をいくら使いいくらになるというふうに積み上げていくしか価格がでません。
本体価格一式2000万円とだけ書かれた見積りはドンブリ勘定か今までの経験、実績を元に出されたいいかげんな見積書です。
このような見積りで工事を依頼する時は本体価格の中に何が含まれているのか何が別途工事なのか外壁はサイディングか塗り壁か？、瓦は陶器瓦かコロニアルか？、床材は無垢材か合板か？など仕様を確認しないと後でトラブルになります。今は本体価格の中に含むものを出来るだけ少なくして建築費が安く見えるように建築費をいくつかに分けて表示する所も多く存在します。
建築費は本体価格一式ではなく、部材1本から利益にいたるまで積み上げ式で見積もった方が施主も安心し請負業者も気持ち良く仕事が出来るんじゃないでしょうか。
建築費は大きく分けると材料費とその材料を取りつける人件費とで成り立っています。
見積り書には材料と工賃が一緒になった金額が書かれているのが普通ですがこれでは材料費や人件費が他の所と比べて高いのか安いのか人件費が世間の相場と比べて高いのか安いのか判断できません。
材料代と人件費を明確に分けられない工事もあると思いますが出来るだけ材料代と人件費を分けた見積りを出してほしいものです。建築業界の専門工事業者（基礎、屋根、設備、塗装、クロス、板金等）の見積りは、ほとんど材料と手間賃が合算された見積りを出してきます。
| 原価公開って何？ |
家を建てる時、少しでも安くいい家をというのは当然の思いです。
しかし、この家は坪単価２５万ですよということだけで決めてしまうのは、いかがでしょうか。
フローリングは？ユニットバスは？実際使用する材料、設備器機などを安いものにすれば家の価格は安くなりますが、その材料、設備器機などの値段が本当の値段ではなかったらどうでしょうか。
高級な床材、高額なシステムキッチンだと思っていたのが、安い普及品だった、安売り商品だったとしたらいやですよね。いやというより怒りますよね。現在、家の見積りに書かれている金額というのがその商品の本当の価格ではないのです。工務店の利益や会社の維持管理費が上乗せされた見積り金額では本当の価値、価格がわかりません。
原価公開とは、その家に使用する材料や設備器機、の仕入値と水道工事基礎工事などがいくら掛かっているのか実際の仕入値、工事金額を施主の皆さんに公開する事を原価公開といいます。当社では施主の皆さんに本当の価格、価値で自由に材料、設備器機を選んでもらえるように原価公開をしています。 |
| 工務店の諸経費って何？ |
見積りの中にある工務店の諸経費とは、社長、社員の給料、会社の利益、モデルハウスの維持費、広告宣伝費、など会社を維持していく為に必要な費用ということです。業界内では粗利益ともいいます。
この粗利益の中から実際に必要な費用を引いた残りが利益となります。
一般に大手住宅メーカーで価格の３０～４０％地域の工務店で１５％～２５％程度だと言われています。
ある調査データ－によると２０％～２５％程度の建築会社が一番多いようです。
大手になるほど、直接あなたの家づくりに関係のない費用が多く掛かっていますので諸経費が高くなります。
見積りには諸経費は少なく計上されていますが、実際は各項目に上乗せされています。
ムダな経費をかけない家づくりが家の価格を下げることになるのです。 |
工務店の仕入値っていくら？
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工務店の仕入値は仕入先により多少の違いはありますが、着工棟数の多い大手が一番安く仕入れています。
一般の工務店の仕入値としては次の通りです。
１・サッシ・・・・・・・・・・・定価の３３％～３５％程度 定価３００万→仕入れ値９９万
２・システムキッチン・・定価の４５～５０％程度 定価１００万→仕入れ値４５万
３・ユニットバス・・・・・定価の４５～５０％程度 定価１２０万→仕入れ値５４万
４・フローリング（ムク）・・定価の５０％～６５％程度 定価３万→仕入れ値１・８万
５・ドア（ムク）・・・・・・・定価の４５％～４８％程度 定価１２万→仕入れ値５・４万
仕入れ先により多少違ってきます。 |
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